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二手房交易有风险 这7大点千万要牢记

2017-08-09 17:10:00楼盘网

二手房由于是买卖双方和中介等三方进行交易,且二手房居住过一定的年限,加之交易的流程复杂。因此,交易的风险比较高。在进行交易时,下面的这些问题,一定要注意。

1、是否具备交易的条件

二手房要具有不动产证,才可以上市交易。买房时,要看看相关的证件是否齐全。

买方还要看自己是否具备购买资格,有无被限购或者限贷。

2、定金的支付

我们知道,定金是不退的。比如买房人向卖房人支付了20万定金,如果买房人反悔不想买房了,则20万定金不退还;如果卖房人反悔不卖房了,则要赔偿买房人40万(含20万定金)。

买房时,在支付定金的时候,要仔细考虑清楚,因为如果付了定金又不想买,定金是不退还的。另外,定金的金额,按照法律规定,是不得超过合同所标额的20%,也就是说如果合同的成交价是100万,所支付的定金金额不能超过20万。

3、查档和赎楼

正常查档情况下,买卖双方和中介都应该在场。如果卖方没有时间,买方可以和中介一起去查档,查档主要是看房屋有无抵押、查封、诉讼。

二手房如果有贷款,需要贷款结清了才可以上市交易。还清银行贷款,解除抵押的过程,俗称"赎楼"。

对于有贷款的二手房,很多卖房人会将买房人的首付拿去结清剩余的贷款,或者通过自有资金、找担保公司融资的方式来结清剩余的房贷。建议买房人不要拿自己的首付去帮卖房人结清贷款,用买房人的首付款赎楼具有很大的风险。

4、办理贷款的约定

在签约的时候,买房人要特别确认是否具备贷款的能力和资质,比如有无不良信用记录、还款能力是否足够、有无被限贷等。

另外,在贷款时应给自己预留充足的时间,避免贷款延期发放造成违约。

5、二手房处于租赁期

在买二手房的时候,还要注意该二手房是否处于租赁期。因为在同等条件下,承租人具有优先购买权;同时,买卖不破租赁,如果租期未满,租客有权利继续居住,即使买房人买下了这个房子,也无权要求租客搬出去。

因此,遇到这样的情况,买房人一定要卖房人出具承租人放弃优先购买权的书面文件。同时,注意看租约什么时候到期;如果租期比较长,就需要卖房人去和租客协商,是否提前退租等。

6、违约责任的约定

在进行交易的时候,有很多的不确定因素,比如,卖房人觉得自己的售价比较低,不想卖了;或者买房人发现了更好的房子,不想买了。只要有一方违约,交易就无法继续。因此,要约定好各种违约的情况,以及双方的违约责任。

7、房产过户

很多人买房是为了迁入户口,而如果原房主不愿意迁出户口,则新业主无法迁入。因此,就要将相关的约定,写入购房合同中,以得到法律的保障。

买二手房具有一定的风险,任何可能的情况都需要考虑到。同时,将一些口头上的约定写入购房合同内,这样,即使发生纠纷,也有据可依。

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