业内分析只是阶段性措施不可能长期持续 通州限购忧思录

■本报记者 王冰凝 北京楼盘报道

“听其言，洋洋满耳，若将可遇；求之，荡荡如系风捕景，终不可得。”商业地产领域资深专家段舒怀用《汉书·郊祀志下》中的一段来感概通州未来的发展，和可遇而不可求的投资机会。

5月5日，北京市住房和城乡建设委员会、通州区人民政府联合发布《关于加强通州区商务型公寓和商业、办公项目销售管理的通知》以下简称《通知》。从5月6日起，该地区的商务型公寓和商业、办公项目也将执行限购政策。这在国内尚属首例，被称为史上最严格的限购措施。

“此次限购还是阶段性的措施，不可能长期持续，在2018年左右或出台商办物业更规范严谨的制度来进行规范，届时，类似限制式政策都将先后取消。”段舒怀预测。

几方妥协的限购政策

“等了半个多月，另一只靴子终于落地，在此期间，政策的制定者与关联各方应有充分的沟通与交流，目前出台的方案是几方妥协的结果。”对于刚刚出炉的通州商住限购政策，段舒怀如此评价。

《通知》规定，通州区商务型公寓暂停向以下家庭出售：已拥有1套及以上住房的本市户籍单身人士及非本市户籍居民家庭；已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭；无法提供在本市连续5年以上缴纳社会保险和个人所得税缴纳证明的非本市户籍居民家庭。除此之外，《通知》明确，通州区新建商业、办公项目应当按照规划用途销售，只能出售给企事业单位、社会组织等，且上述单位购买后再出售时，仍须出售给企事业单位、社会组织等。

该政策除了被评价为国内首例，还被称为史上最严格的限购措施。

一位常年从事商业地产项目开发的地产商告诉记者，通州楼市最近太热了，通州成了北京市副中心的消息更让投资者趋之若鹜，商住项目管理本身并不完善，政府紧急出台通州限购升级政策也是无奈之举，但是因为涉及多方利益，时间上已经有所延后。

段舒怀认为，政策手段干预市场存在风险和待完善的程序，例如此次限购，直接影响开发商的建设及销售策略，因限购导致的企业经营压力不能避而不谈。

通州限了，其他区呢

春节后的通州楼市，可以用疯狂来形容。

尤其是3月份以来，通州商住成交火爆，成交量出现了几何式增长。截至目前，通州商住房已经连续四个月占据通州新房交易的半壁江山。尤其是大量投资投机性需求纷纷涌入，造成商住房价格走势一路看涨。

北京市住房和城乡建设委员会相关负责人表示，在通州区非住宅市场，商业、办公用房被改为居住使用，卖给分散的个人，不仅减损区域未来产业承接能力、发展空间，也会带来人口大量无序涌入的隐患，影响城市副中心的长远发展，有必要依法予以规范。

“此次限商准确的说还是限制个人投资者，对企业和机构没有直接影响，此举最大的好处在于还原了商办物业服务于企业经营的规划目的，挤出了私人个体投资环节，更有利于未来通州的产业布局和升级。”段舒怀指出，此次升级版限购政策出台后，通州从某种意义上或将成为整个北京房地产行业的示范区，简单来说，通州限商了，其他区呢？

北京房地产业协会秘书长陈志也指出，近期在通州区投资炒作商业、办公类项目的现象相对突出。此次针对通州区商务型公寓和商业、办公类项目的销售做出规范，将有利于该地区楼市的健康发展。他透露，对其他各区类似项目的销售管理，也在积极调研之中。

而就在通州限购政策出炉前夜，一则首开万科推盘的信息突然蔓延在各个地产群，据悉，万科城市之光的这次连夜加推，仅面对万科内部员工及其直系亲属，几个，总共成交了52套。

业内预计限购为短期政策

不过对于此次限购政策，业内则普遍认为只是短期的。

“此次限购还是阶段性的措施，不可能长期持续，在2018年左右或出台商办物业更规范严谨的制度来进行规范，届时，类似限制式政策都将先后取消。”段舒怀预测。

记者了解了几家在通州有项目的地产企业，发现近段时间需要往外出售的多个项目已经销得差不多了，不少房地产商并不着急限购之后对自身的影响。

中原地产首席分析师张大伟指出，通州限购政策的再次升级，将抑制市场的公寓成交，以住宅成交看，在2015年8月升级限购后，北京通州住宅成交从之前的单月1000-2000套，下调到了500套上下。升级版的通州商住限购，因为要求企业购买，将影响起码60%-80%的成交。对于商务型公寓来说，目前只有部分项目有，存在于运河核心区，市场占比不足5%，大部分项目的公寓类规划为商业或者写字楼。这样来说，未来这些项目都需要销售给企业。

“目前通州市场的整体库存较少，而且最近几年土地供应少，整体看，对项目的价格打压不会太冒险，但成交量的大幅度下调，将抑制价格快速上涨的可能性。通州库存的商改住项目数量在6000套左右，潜在供应大约在1万-2万套，整体看，这些项目将受到影响。”张大伟指出，通州的利好明确，限购严格证明了的确有价值，所以有资格的还是可以买。

而段舒怀则认为，持续看好通州未来的发展，未来或将成为新北京的示范基地，不仅仅是商业金融，住宅还是环境提升，都值得期待。“越限制越有潜力，这也是市场规律，我们担心的是一旦取消限购，报复性反弹所引起的连锁反应，政府是否有清晰的、体系完整的应对办法。”段舒怀称。